Перевод земель из одной категории в другую

В начале 2005 г. вступил в силу Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", который является одной из важнейших составляющих земельного законодательства, но в то же время содержит много неясностей и неточностей, усложняющих его толкование и применение.

В ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон) указано, что к ходатайству о переводе земли из одной категории в другую требуется согласие правообладателя. Вместе с тем в числе оснований для отказа в переводе земли из одной категории в другую (статья 4 Закона) несогласие правообладателя не указано вообще. К тому же неясно, кто понимается под "правообладателем" - собственник или титульный владелец.

Также в Законе установлено, что ходатайство о переводе земель подается заинтересованным лицом, однако не разъяснено, кто именно под таким лицом подразумевается.

В статье 7 Закона установлен закрытый перечень оснований, по которым может быть осуществлен перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию. Фактически перевести землю из состава сельскохозяйственных угодий можно только в исключительных случаях.

Следует учитывать, что действующее законодательство не содержит определения непригодности земельного участка для осуществления сельскохозяйственного производства - оно содержится только в акте Минсельхоза СССР 1982 г., где под непригодными земельными участками понимаются "скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и земли под водой".

Федеральным законом от 21.07.2005 № 111-ФЗ внесены поправки, в соответствии с которыми перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 ЗК РФ, в другую категорию вообще не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 статьи 7 Закона. Вместе с тем рядом депутатов обсуждается необходимость разрешить перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию, если стоимость земли не превышает среднерайонного уровня.

В пункте 2 статьи 2 Закона указано, что содержание ходатайства о переводе земель и перечень прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются субъектом Федерации, а иных земель - Правительством РФ. Вместе с тем пункт 4 этой же статьи содержит закрытый перечень документов, прилагаемых к ходатайству.

Также непонятно, почему определение содержания ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения отнесено к компетенции субъектов Федерации, а иных земель - к компетенции Федерации, так как в принципе земельное законодательство исходит из повышенной охраны земель именно сельскохозяйственного назначения, и установление требований для ходатайства о переводе таких земель было бы логичнее отнести к компетенции Правительства РФ.

В статье 13 Закона установлено, что перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель. Вместе с тем целесообразно было бы установить для перевода земли из земель запаса требование об экологической экспертизе и планах рекультивации земель, как и для земель специального назначения, так как в соответствии с ЗК РФ в земли запаса могут переводиться земли, подвергнувшиеся радиоактивному и химическому загрязнению.

В то же время нельзя не признать, что положительными последствиями принятия Закона является установление четких критериев перевода земель, а также порядка и сроков выполнения действий, связанных с переводом земель из одной категории в другую.