| |
 |
Поиск по коду или
населенному пункту: |
 |
| | |
|
|
|
|
|
|
|
Ваша земля + наши инвестиции = коттеджный поселок. Коттеджный поселок = продажа земли + возврат инвестиций.
За последние два года рынок загородной недвижимости сильно изменился: финансовый кризис привел к падению динамики земельного рынка и остановил строительство. Теперь на рынке обширное невостребованное предложение по земельным участкам и масса проектов замороженных на разных стадиях. Денег на девелопмент нет, а без девелопмента землю сегодня не продать. По различным прогнозам, не продать ее и через пять лет.
Положительная динамика сохранилась на рынке загородной недвижимости лишь в сегменте «эконом» - это недорогие участки с коммуникациями без подряда и участки с домами 150-200 кв.м. по минимальной цене. Создать сегодня такой продукт вполне реально, но для этого надо инвестировать в проект, в сети, в ограждение и въездную группу, в планировку участка и в привнесение жизни в поселок в виде построенных домов, освещения и т.д. Объем этих начальных инвестиций даже без строительства домов может составить 1.500 долл. на сотку. У многих собственников земель нет желания или возможности инвестировать в свою землю от 2 млн. долл. и заниматься созданием коттеджного поселка. Однако, без инвестиций земля не продастся и напротив, будет ежегодно требовать денег в виде налогов.
Мы видим выход из ситуации только в консолидации усилий и возможностей. Поэтому предлагаем собственникам земель войти своим земельным участком в проект создания коттеджного поселка. Мы берем на себя все инвестиции по созданию полноценного коттеджного поселка, производство всех необходимых работ и скорейшую реализацию.
В нашем проекте собственник земли не вкладывая ни рубля и ничем не рискуя увеличивает капитализацию своего актива - все, что делается на его участке принадлежит ему. Мы за него делаем все, чтобы как можно скорее продать землю и вернуть свои инвестиции.
 Какой коттеджный поселок планируется.
Вид и ориентированность поселка полностью зависит от конкретного участка. Где-то имеет смысл делать участки по 20 соток и строить дома по 250-300 кв.м., а где-то участки должны быть по 10 соток и дома по 150-200 кв.м. На вопрос «каким будет поселок» даст ответ проект, который будет создаваться под конкретный участок. Предварительно есть понимание, что сегодня надо создавать недорогое предложение: если есть спрос на «эконом», значит надо давать «эконом».
Не смотря на то, что планируется поселок эконом-класса или умеренной цены, он будет соответствовать всем стандартам загородной недвижимости: будут разведены по участкам все коммуникации, будет сделано ограждение, будет создана и должным образом оформлена въездная группа, будет создан некий мини-маркет, а так же один из офисов продаж. Дома будут стоиться из соображений минимизации цены, но не каркасные и в едином красивом стиле.
Минимизируя издержки и не закладывая сверхприбыли, мы дадим рынку востребованное предложение в виде недорогих участков со всеми коммуникациями без подряда и участков с домами. Поселок непременно будет полностью завершен, поскольку заработать можно будет при условии продажи всех объектов поселка, а это можно сделать только при девелопменте каждой сотки земли.
Требования к земельным участкам, в которые мы готовы инвестировать.
Требования к участкам, на которых мы готовы реализовать проект по созданию коттеджного поселка исходят из логики создания коттеджных поселений: расположение, окружение, площадь, готовность земли к строительству и цена.
- Расположение. Мы рассматриваем земли, расположенные на Севере, Западе и Юге Подмосковья, то есть интересует сектор от Ярославского шоссе до Каширского. Удаление от Москвы не должно превышать 50-60 км., чем ближе к Москве - тем лучше.
- Окружение. Для коттеджного поселка важно наличие рекреационных составляющих - лес, водоем, чистота и экология. Это важные составляющие успешной реализации проекта. Помимо рекреационной важна инфраструктурная составляющая: наличие в округе какой-то индустрии отдыха (как, например, горнолыжные курорты на Дмитровском шоссе). Так же важно наличие поблизости уже существующих либо строящихся коттеджных поселков.
- Площадь. Площадь участка должна быть не менее 15-20 гектар.
- Готовность земли к строительству. Под готовностью к строительству мы имеем в виду правовой статус земли, ее категорию и наличие коммуникаций. Земля должна быть в собственности и обладать либо категорией «земли населенных пунктов», либо являться «сельхозом уже переведенным под дачи». Важным моментом являются полученные ТУ на электричество и газ, а так же общее понимание по наличию мощностей.
- Цена. Сегодня эта характеристика очень важна, поскольку продается только то, что стоит дешево. Цена земли должна быть такой, чтобы при всех наших инвестициях и заложенной прибыли, уже готовые участки были как минимум в рынке, а желательно, чтобы были дешевле. Например, если в существующих поблизости коттеджных поселках участок без подряда стоит 5000 долл. за сотку, то цена земли для коттеджного поселка не должна превышать порог в 2700-3000 долл. - этот расчет построен исходя из примерных первоначальных затрат и минимальной прибыли от проекта.
Форма сотрудничества в рамках проекта и порядок расчетов.
Формы сотрудничества могут быть разными и подлежат обсуждению, однако мы предлагаем наиболее удобную на наш взгляд модель взаимоотношений между собственником земли (далее - Собственник) и инвестором (далее - Инвестор). Эта модель в некоторых моментах может претерпеть изменения, если собственник земли входит в проект не только землей, но и, например, коммуникациями - тогда доля его прибыли вырастает соразмерно доле в затратах. Если же рассматривать вариант, при котором собственник земли вступает в проект только землей, то модель взаимоотношений такова:
- Фиксируется цена земли, с которой Собственник входит в проект.
- Собственнику принадлежит какое-то количество размежеванных участков. Если земля не размежевана - проводится размежевание участка на участки согласно проекта.
- Инвестор оплачивает получение мощностей и подведение сетей. На сумму затрат Собственник передает в собственность Инвестору некое количество участков, сумма стоимости которых соразмерна затратам Инвестора. Тем самым, Инвестор обеспечивает сохранность своих инвестиций. В дальнейшем все происходи точно таким же образом: строится ограждение - передаются участки, строится дом - передается соседний участок. При этом, все счета оплачиваются Собственником за счет Инвестора - тем самым, Собственник контролирует затраты.
- Как только выполнен необходимый минимум работ (подведены сети, поставлено ограждение и въездная группа) - начинается продажа участков. Участки продаются в равной пропорции относительно их распределения между Собственником и Инвестором: например, если на момент первых продаж 20% участков принадлежит Инвестору, а остальные 80% - Собственнику, то на каждые четыре проданные участка Собственника продается один участок Инвестора. С каждой продажи участка Собственника, Собственник получает деньги за землю согласно фиксированной цене, Инвестор - все, что сверху (затраты плюс прибыль). С продажи участков Инвестора, Инвестор получает всю сумму продажи, возвращая тем самым свои инвестиции. Продолжаются работы, идут продажи
- В тот момент, когда Инвестор возвращает все свои инвестиции, начинает образовываться прибыль проекта. От этой прибыли Собственник дополнительно к деньгам за землю получает 20-25% прибыли.
Таким образом, Собственник увеличивает капитализацию своего актива путем создания коттеджного поселка и рассчитывается за это землей. Не вкладывая ни рубля, ни о чем не заботясь и ничем не рискуя, Собственник продает свою землю и дополнительно на этом зарабатывает. Да, некоторая часть земли отходит Инвестору, но следует учитывать три важных момента:
- те затраты, которые понес Собственник в виде отданных участков, пришлось бы нести в любом случае при ведении девелопмента, обеспечивающего продажу земли;
- за все затраты Собственник платит землей, а не живыми деньгами, а это было бы невозможным, если бы он реализовывал этот проект самостоятельно.
- в сегодняшних реалиях и прогнозах на ближайшие пять-семь лет имея 25 гектар, выгоднее ничего не вкладывая продать 17 отдав остальные 8 в обеспечение затрат, нежели не продать ни сотки и просто платить налоги несколько лет подряд в ожидании того, что может быть ситуация изменится.
|
|
